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北京限價商品房或抬高再入市門檻
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9月11日，北京市土地整理儲備中心網站顯示，海淀環保科技園區地塊收到第一份報價。海淀環保科技園占車貸高雄大樹車貸地8.11萬平米，建築規模約9.75萬平米，是繼朝陽區豆各莊地塊之後，北京今年出讓的第二塊"限房價、競地價"地塊。
9月4日成交的豆各莊地塊引發瞭多傢企業爭搶，海淀環保科技園地塊也將在月底成交。作為北京今年推出的鼓勵自住商品房舉措之一，限價商品房地塊在成交之後如何銷售？哪些人具有購買資格？這成瞭業內關心的話題。
購買資格 "嚴進"存技術難題，"寬進"可能性大
9月4日，北京市土地整理儲備中心就豆各莊地塊成交發佈消息，並在該地塊之前加瞭三個定語：限定單套商品住房總價、滿足社會公眾自住型住房需求、面向社會公眾銷售。
8月中旬，在北京透露出將出臺鼓勵自住商品住房政策時，北京市住建部門人士曾表示，限價商品住房將可以更好地滿足"夾心層"需求。不過根據接近官方人士消息，未來限價商品住房可能不再設置更多條件，而是隻要滿足北京購房資格的人士都可以，實行"寬進嚴出"。
根據此前記者采訪，一些業內人士較為支持"嚴進嚴出"的方式。東亞新華地產營銷總監賈玉鵬曾表示，對限價商品房地塊購買人群資格應進行明確界定，具體做法可以參考保障房模式，對於購房者的收入狀況、房產持有情況進行嚴格審查。
不過在另外一些業內人士看來，對收入狀況等的審查存在操作難題。萬科執行副總裁、北京公司總經理毛大慶就認為，國內居民傢庭財產收入公開程度不夠，真實持有房產情況也很難查詢。
中原集團首席運營官李文傑認為，2011年長陽國際城的預售方案肯定是一個參照標準。長陽國際城的銷售方案(見鏈接)體現出"寬進"的特點。根據該方案，包括外地戶籍傢庭在滿足北京購房資格後，都可以申請限價商品住房。首次置業者和保障房輪候傢庭優先。
接近官方的人士也透露，諸如豆各莊地塊配售條件很可能就像長陽國際城一樣，隻要滿足北京市購房條件即可。降低準入門檻的同時，通過抬高再上市門檻，來保證限價商品住房的自住功能。
此外，業內人士也認為，從開發企業的角度看，限價商品住房開發商在房價既定情況下，出於快速銷售回款的考慮，也不會希望預售資格審查過於繁瑣，從而影響銷售節奏。
再上市 勢必"嚴出"，壓縮獲利空間
限價商品房，新房入市的時候價格被行政限定；再次上市，卻是作為普通商品房，走的是市場價。因此，限價商品房再上市可能存在相當程度的獲利空間。根據北京市目前的政策，限價商品住房主要是滿足公眾自住型需求，行政限價甚至帶有一定的保障性質。因此，限價商品房要抬高再上市門檻，壓縮獲利空間，成為業內趨於一致的看法。
李文傑認為，拉長再次上市時間、抬高差價部分稅率是壓縮獲利空間的兩個方面。例如可以規定，限價商品房5年內不得上市，上市征差額50%的交易稅。此前，根據預售方案，長陽國際城交房後兩年內不得出租、出售。
還有業內人士建議，根據持有年限長短，限價商品房再上市征稅可以實行"階梯式稅率"，目的就是盡可能保證自住需求，擠壓購買限價商品房獲利的預期。
■ 熱點
限價商品房"優先銷售"引爭議
和豆各莊地塊不同，海淀環保科技園地塊在出讓文件中明確瞭未來優先銷售對象。
根據出讓文件，海淀環保科技園地塊建設的商品房中面向保障房輪候傢庭銷售的房源不低於50%，其中海淀區經適房、限價房輪候傢庭可優先購買；剩餘商品住宅中，海淀區北部科技園區人才可優先購買。
有房企人士表示，一旦有瞭"優先"條款，按照北京目前這種供需不平衡的現實，基本上就輪不到別人買瞭。
今年上半年，昌平區一限價商品房房源也曾在銷售中被昌平區叫停，要求優先配售給未來科技城員工。這也引發瞭一些買房人的不滿。今年7月，昌平沙河高教園地塊出讓，該地塊除26萬平米公租房外，剩餘部分全部是園區安置房，銷售限價僅14000元/平米。當時就有業內人士質疑，具備完整商品房產權的"限價房"優先定向給某一單位不公平。
中原集團首席運營官李文傑表示，類似海淀環保科技園地塊，雖然在預售階段是優先北部科技園區人才；但預計園區方面在內部也會有具體條件。
不過，北京一傢國字號房企人士表示，即使優先購房方面出臺具體購房標準，但這已經是在一個不公平的基礎上。而且，優先購房資格是由市住建部門確認，還是由享受優先權的單位自行確認，這都是一個問題。
■ 鏈接
中國鐵建·長陽國際城預售方案(2011年4月)
具備在本市購買住房資格的傢庭可自行申購本項目，以下傢庭可以優先購買：
(1)在本市首次購買住房的本市戶籍傢庭。
(2)持有本市有效暫住證在本市首次購買住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民傢庭。
(3)已經通過住房保障資格審核，正在輪候保障性住房配售，且同意購買本項目後放棄保障性住房購買資格的傢庭。(輪候保障性住房的傢庭應提交《北京市城市居民購買經濟適用住房、限價商品住房申請備案通知單》原件。)
符合優先購買本項目條件的傢庭，在認購之前，除提交購房資格審核材料外，還應向開發建設單位提交《購房承諾書》。
每個傢庭隻能購買一套，購買本項目的傢庭自房屋交付之日起，兩年內不得將該住房出租或出售。
■ 觀察
京樓市"三元制"格局日益明朗
除豆各莊地塊、海淀環保科技園地塊外，北京市國土局還表示，將根據土地儲備開發項目情況，在豐臺、石景山、大興、通州、順義、房山等區域選擇部分地塊通過"限房價、競地價"方式進行出讓。
今年年中，曾有消息稱年內北京將有300公頃"限房價、競地價"土地入市。而今年北京商品住宅供地計劃為850公頃。如果300公頃限價房土地全部供應，這將帶給北京房地產市場重大影響。
包括毛大慶、李文傑等在內的業內人士都預計，未來北京加大限房價地塊供應將成為趨勢。
北京房地產業協會秘書長陳志也認為，加大限房價地塊供應，支持自住型需求，有助於形成"低端有保障、中端有支撐、高端有市場"的梯度消費格局。
有接近官方人士也透露，北京有意通過加大限價商品房土地供應，滿足中等偏低收入者的購房需求，"做大中端市場"，高端市場放開，加上保障房市場，形成更明朗的"三元制"格局。
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