北京購房市場再遇寒冰期 購房者迎二次抄底
在全國整體經濟形勢下行以及銀行信貸偏緊的雙重擠壓下，北京住宅市場上半年再遇寒冷，市場銷售壓力也集中於下半年。尤其是最近兩年高溢價拿地的開發商更是面臨著產品與營銷的考驗。面粉價格的上漲，直接影響著面包的價格，市場不斷被高端化，高端住宅之間的競爭也愈演愈烈。位於朝陽四環、低密、現房、公園華宅--江南山水，起價僅為3.65萬元/平米，相對北京市場同區域、同環線、同類產品來說，可謂底價銷售。專傢分析認為，目前市場在售項目價格策略或將是繼08年之後購房者第二次抄底購房良機。
最新看點
底價熱銷絕版地塊跑量為先
如果說融創拿下的農展館地塊是東三環的最後一顆"明珠"，那麼位於朝陽四環高端住宅--江南山水，則是朝陽四環絕版之作。
據記者瞭解，目前江南山水精裝公寓正在熱銷，產品面積在150平米-170平米之間，另外隱於繁華的別墅產品已進入現房銷售階段。不論從區位、交通、生活配套、產品稀缺性等方面，江南山水都是城市核心區絕版之作，但記者從開發商方面獲悉，其目前在售產品售價為3.65萬元/平米起。性價比是南部亦莊區域都無法比擬的。
舉例來說住總首開聯合體又以接近5萬元的樓面價斬獲亦莊一塊商品房用地。其樓面價超過目前市場大部分在售項目單價。
除此之外，東四環沿線已經面臨無房可售的局面，截止目前，僅華翰國際所剩較大戶型的尾盤，但單價也達到七萬元/平米。
市場分析
競爭加劇已售項目後期降價難
隨著剛需住宅成交持續低迷，開發商在資金、銷售額等多方因素作用下改變銷售策略，供應逐漸向中高端改善型產品偏移。據亞豪機構統計數據顯示，7月份，北京報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅市場新增供應430套，環比上漲24%，創春節以來供應新高。而8月北京預期入市的項目32個，其中16個中高端、改善型項目。
而2013年出讓的大量高價地在經過9-12個月前期開發、達到入市條件後，今年下半年開始，將會陸續開盤銷售，從主觀上造成近期公寓豪宅市場供應量的增加。
加之上半年北京增量房市場形勢不容樂觀，競爭進一步加劇，低價拿地在售項目欲以價格優勢爭奪市場占有率，但也存在一定壓力。
"目前隻能是不漲價，但降價不太可能，一是影響公司形象，二是怕老業主找麻煩。"某高端項目營銷總監對記者透露，雖然下半年銷售壓力非常大，但是價位上也隻能"死扛"，他們隻能通過營銷渠道方面，來吸引購房者。
而記者從其他高端項目獲悉，其下半年均沒有降價的打算。
行業透視
精準定位產品決定勝負
在市場競爭激烈的情況下，客戶群的精準定位以及產品附加值升級成為新盤營銷的核心問題。江南山水負責人對記者解釋，該項目面對的就是在CBD附近工作的白領以及新興財富階層。
明確客戶群，提升產品附加值，滿足客戶的各類需求，則成為當今商品房市場競爭成敗的核心點。
據記者瞭解，江南山水本身的商業配套達到30萬平米，商業中心落成將成為區域內面積最大、功能性最強、業態最齊全、是集大型購物中心、休閑娛樂中心、餐飲服務為一體的大型商業中心，從大型超市到休閑咖啡，從高端餐飲到服務，給購房者帶來一站式消費。
除此之外，在環境上，江南山水首創"森林式園林"概念，開發商結合北京土壤和氣候特點，耗費巨資將2萬餘棵臻稀喬木原根移植到小區內，以銀杏為主題打造森林式園林。園林設計方面則通過這些高大喬木勾勒天際，輔以大小灌木豐富層次，名品花卉可觀可感，草坪地被點綴細節，並通過坡地進一步豐富園林層次，打造從高到低，從天際到地表的全方位立體園林。
據記者瞭解，江南山水的大戶型，均為高檔精裝，衛浴品牌均為德國進口頂尖品牌。
江南山水在7月份成交公寓20餘套，領跑北京高端住宅市場。再次驗證瞭精準定位、產品定勝負的當今市場生存法則！
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專傢觀點
城市核心新盤可逃樓市震蕩
之所以懋源能沖出突圍奪下夏傢胡同地塊，融創能夠不惜一切代價將農展館地塊納入囊中，究其原因是其地段不可復制。在目前經濟環境不容樂觀與通貨膨脹並行之下，新興的財富階層購房除瞭考慮項目品質之外，房產的保值與升值也成為重要因素，而地段優越恰好保證瞭其第二個需求。
另外，樓市在經過4個月的調整後，部分改善型項目的價格已達購房者心理預期，市場觀望情緒逐步消退，市場進入抄底銷售階段。
車貸信貸雲林土庫車貸信貸
房地產交易管理網數據顯示，7月份，北京63個報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項目中共有30個實現成交，成交數量相比上月增加瞭4個；30個項目累計成交104套，環比上漲28%。
業內人士認為，在資金流動性相對較寬松以及下半年經濟發展預期向好的背景下，預計未來幾個月北京公寓豪宅市場將形成供需兩旺的格局，帶動下半年公寓豪宅成交量成為全年高點。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-24/23322879482.shtml
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